L'introduction du projet urbain partenarial (PUP) dans la panoplie des outils de financement des équipements publics marque une petite révolution dans le champ de l'aménagement. Son caractère contractuel et négocié rompt en effet avec la tradition unilatérale du droit de l'urbanisme, qui est une branche du droit public dans lequel le contrat est l'exception. Jusque-là, le seul contrat qui existe en aménagement est le traité de concession en ZAC, d'initiative publique, strictement encadré par les textes.

Il en va ainsi du PUP, créé par la loi MOLLE (Mobilisation pour le logement et de Lutte contre l'Exclusion) du 25 mars 2009, dans un contexte où les ressources financières des collectivités locales se raréfient et où les outils d'aménagement en place atteignent certaines limites pour répondre aux enjeux opérationnels et financiers contemporains. Ils ont été pensés pour un cadre d'intervention public et ne permettent pas, notamment, à des opérateurs privés d'initier et de réaliser des opérations d'aménagement sur des tènements fonciers qu'ils maitrisent. Or, les préoccupations liées au renouvellement urbain s'amplifient à partir du début des années deux-mille et contribuent à faire évoluer le paysage d'acteurs et les modes de faire. La tendance est l'hybridation des montages, mêlant public et privé. Cette période correspond à l'émergence d'un urbanisme dit « de projet » ou encore « négocié », qui se veut davantage coproduit et partenarial.

Le PUP nait donc dans ce contexte. Si dans l'esprit de ses initiateurs, il devait porter à la fois sur le contenu des projets et sur les modalités de financement des équipements publics rendus nécessaires, la loi MOLLE n'a finalement retenu que la dimension financière et fait disparaitre la dimension opérationnelle. La loi ALUR du 24 mars 2014 va revenir à l'esprit initial et élargir l'objet et la portée du PUP. Elle introduit notamment le principe de « zones » de PUP qui permet de faire contribuer plusieurs opérations successives sur un périmètre élargi.