La Lettre du Financier Territorial

Ressources et lois de finances

Vers la fin du serpent de mer de la révision des valeurs locatives des locaux d'habitation ?

Publié dans le N°372 -Janvier 2022
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La taxe foncière est considérée comme l'impôt local par excellence car elle est, par définition, localisée et immobile. Elle constitue surtout un enjeu politique et technique majeur car les propriétés à usage d'habitation représentent plus de 30 millions de locaux et constituent une ressource essentielle pour le financement des collectivités territoriales[1].

L'assiette des impôts fonciers est déterminée par la valeur locative cadastrale qui est donc une notion fondamentale de la fiscalité directe locale. À l'imposition directe des différents revenus cédulaires d'un contribuable appréhendés par voie de déclaration, perçue comme une méthode inquisitoriale héritée de l'Ancien régime, a été préférée à la Révolution une imposition de nature indiciaire, c'est-à-dire la recherche des « signes ordinaires par lesquels la fortune se manifeste »[2].

Si le paysage économique s'est profondément modifié depuis le XVIIIème siècle, la richesse immobilière est toujours utilisée pour asseoir l'impôt local. Le Code Général des Impôts (CGI) n'en donne pas de définition mais précise son mode de détermination[3]. La justification usuelle est qu'elle correspond formellement au loyer annuel théorique que produirait ce local dans des conditions normales de location. Il s'agit bien d'un impôt destiné à appréhender un revenu, mais le revenu tiré de l'exploitation ou la location d'un bien et non le revenu global perçu par une personne qui exprimerait directement sa capacité contributive.

Dans une démarche plus générale de modernisation des bases de l'impôt foncier, plusieurs propositions de réforme des valeurs locatives d'habitation ont été imaginées, voir tentées, sans succès à ce jour. La récente adoption de la révision des valeurs locatives des locaux commerciaux et l'expérimentation d'une nouvelle révision pour ceux d'habitation seront peut-être le levier permettant d'aboutir enfin à une imposition locale des ménages plus équitable et plus efficace. L'objet de cette fiche technique est de rappeler les modalités de détermination actuelle des valeurs locatives d'habitation pour ensuite esquisser les pistes d'une hypothétique réforme.


Détermination et critiques des valeurs locatives d'habitation
La Cour des comptes[4] indiquait en 2019 que « le processus d'établissement des bases cadastrales par la DGFIP est d'une grande opacité : il est à la fois exagérément complexe, fragile, et d'un coût mal cerné. En outre, l'absence de révision générale des bases depuis 1970, combinée à une mise en oeuvre trop restreinte des procédures d'actualisation par les services fiscaux, dans le cadre du droit existant, produit une situation obsolète et inéquitable ».
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